Les impôts locaux au Portugal représentent souvent une surprise agréable pour les retraités français : la fiscalité locale y est globalement plus légère qu'en France, mais elle obéit à des règles spécifiques que tout expatrié doit connaître avant d'acheter ou de louer.
⚠️ Information importante
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez un professionnel qualifié pour votre situation personnelle.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, résident ou non encore installé, plusieurs taxes locales peuvent vous concerner : l'IMI (équivalent de la taxe foncière), l'IMT (droit de mutation à l'achat), l'AIMI (surcharge sur les grands patrimoines) et diverses taxes municipales. Cet article fait le point sur chaque poste, avec des montants concrets et les exemptions auxquelles vous pouvez prétendre.
📌 Ce qu'il faut retenir
- L'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est la principale taxe foncière, entre 0,3 % et 0,45 % pour les logements urbains
- L'IMT est un droit unique payé à l'achat, entre 0 % et 8 % selon la valeur du bien
- Une exonération d'IMI temporaire (jusqu'à 3 ans) existe pour la résidence principale sous conditions de valeur
- Les retraités à faibles revenus peuvent bénéficier de réductions municipales spécifiques
L'IMI : la taxe foncière à la portugaise
Comment est calculée l'IMI ?
L'IMI est prélevée chaque année par la municipalité (câmara municipal) sur tout propriétaire d'un bien immobilier au Portugal, qu'il soit résident ou non. Elle est calculée sur la Valor Patrimonial Tributário (VPT), c'est-à-dire la valeur cadastrale fiscale du bien — et non sur sa valeur de marché.
La valeur cadastrale est révisée périodiquement par les services fiscaux (AT — Autoridade Tributária). Elle est généralement inférieure de 20 à 40 % à la valeur de marché, ce qui rend l'IMI mécaniquement plus avantageuse qu'une taxe calculée sur le prix réel.
Le taux appliqué varie selon le type de bien et la décision de chaque municipalité :
| Type de bien | Taux minimum | Taux maximum | Taux fréquent (grandes villes) |
|---|---|---|---|
| Logement urbain (résidence principale) | 0,30 % | 0,45 % | 0,30 % (Lisbonne, Porto) |
| Logement urbain (résidence secondaire) | 0,30 % | 0,45 % | 0,40 % |
| Terrain à bâtir | 0,30 % | 0,45 % | 0,30 % à 0,45 % |
| Propriété rurale (terrain agricole) | 0,80 % (taux fixe national) | ||
| Biens détenus par des entités offshore | 7,50 % (taux punitif) | ||
Exemple concret avec des chiffres réels
Prenons une maison à Cascais avec une valeur cadastrale de 180 000 € et un taux municipal de 0,30 % :
- IMI annuelle = 180 000 × 0,30 % = 540 €
Le même bien en France aurait une taxe foncière souvent 2 à 3 fois plus élevée à valeur équivalente. C'est l'un des attraits concrets de la propriété au Portugal pour les retraités.
L'IMI est payée en une ou deux fois selon son montant : si elle est inférieure à 500 €, elle est prélevée en une seule fois en avril. Entre 500 € et 1 000 €, deux versements (avril et novembre). Au-delà de 1 000 €, trois versements (avril, juillet, novembre).
Exonération d'IMI pour la résidence principale
C'est le point que beaucoup de retraités ignorent : le Portugal offre une exonération d'IMI de 3 ans pour tout achat de résidence principale, à condition que la valeur cadastrale du bien soit inférieure à 125 000 € (plafond applicable en 2026, revu chaque année par la loi de finances).
Pour une résidence principale dont la VPT est comprise entre 125 000 € et 250 000 €, l'exonération est réduite à 1 an. Au-delà de 250 000 €, il n'y a pas d'exonération initiale.
💡 Bon à savoir
Pour bénéficier de l'exonération d'IMI sur la résidence principale, vous devez déclarer le bien comme résidence habituelle (habitação própria e permanente) auprès des finances portugaises dans les 60 jours suivant l'achat. Sans cette démarche, l'exonération ne s'applique pas automatiquement.
Réductions d'IMI selon la composition du foyer
La loi portugaise prévoit également des réductions d'IMI pour les familles avec enfants — une règle qui s'applique aussi aux retraités qui auraient encore des enfants à charge. Mais surtout, depuis 2023, de nombreuses municipalités ont instauré des réductions spécifiques pour les résidents à faibles revenus, ce qui peut bénéficier à des retraités disposant d'une petite pension.
Ces réductions sont décidées au niveau local et varient d'une câmara à l'autre. Il est donc conseillé de se renseigner directement auprès de la municipalité concernée ou via le portail e-Balcão (ebalcao.sef.pt) ou Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt).
L'AIMI : la surcharge sur les grands patrimoines
À partir de quel seuil l'AIMI s'applique-t-elle ?
L'Adicional ao IMI (AIMI) est une surcharge annuelle qui s'applique aux propriétaires dont le patrimoine immobilier au Portugal dépasse un certain seuil de valeur cadastrale totale. Elle a été instaurée en 2017 pour taxer davantage les grands patrimoines immobiliers.
Les règles actuelles (2026) sont les suivantes :
| Seuil de VPT totale (par contribuable) | Taux AIMI |
|---|---|
| Jusqu'à 600 000 € | 0 % (exonération) |
| De 600 000 € à 1 000 000 € | 0,70 % |
| De 1 000 000 € à 2 000 000 € | 1,00 % |
| Au-delà de 2 000 000 € | 1,50 % |
Pour un couple marié ou en union de fait, le seuil d'exonération est doublé : chaque membre du couple bénéficie de son propre abattement de 600 000 €, ce qui porte l'exonération totale du foyer à 1 200 000 € de VPT cumulée.
Qui est vraiment concerné parmi les retraités français ?
La grande majorité des retraités français qui achètent au Portugal pour y vivre ne seront pas soumis à l'AIMI. Elle ne concerne que ceux qui détiennent un patrimoine immobilier portugais important, par exemple s'ils conservent plusieurs biens ou achètent un bien de luxe à forte valeur cadastrale.
Si vous envisagez d'acheter un appartement pour y résider et peut-être de conserver un bien locatif en France (non comptabilisé dans l'AIMI, qui ne porte que sur les biens situés au Portugal), vous resterez très probablement sous le seuil.
L'IMT : le droit de mutation payé à l'achat
Comment fonctionne l'IMT ?
L'Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) est l'équivalent portugais des droits de mutation français. Il est payé une seule fois, lors de l'achat d'un bien immobilier, par l'acquéreur.
Son calcul est progressif et dépend de la valeur du bien (prix d'achat ou VPT, la plus haute des deux est retenue) et de l'usage prévu (résidence principale ou secondaire) :
| Valeur du bien (résidence principale) | Taux marginal | Abattement |
|---|---|---|
| Jusqu'à 97 064 € | 0 % | — |
| De 97 064 € à 132 774 € | 2 % | 1 941 € |
| De 132 774 € à 181 034 € | 5 % | 5 924 € |
| De 181 034 € à 301 688 € | 7 % | 9 545 € |
| De 301 688 € à 603 289 € | 8 % | 12 562 € |
| Au-delà de 603 289 € | 6 % (taux fixe) | — |
Note : les seuils sont révisés annuellement par la loi de finances portugaise. Vérifiez les montants en vigueur au moment de votre achat sur portaldasfinancas.gov.pt.
Exemple de calcul concret
Vous achetez un appartement à Porto pour 220 000 € destiné à devenir votre résidence principale :
- Les premiers 97 064 € sont taxés à 0 %
- La tranche de 97 064 € à 132 774 € est taxée à 2 %
- La tranche de 132 774 € à 181 034 € est taxée à 5 %
- La tranche de 181 034 € à 220 000 € est taxée à 7 %
IMT = 0 + (35 710 × 2 %) + (48 260 × 5 %) + (38 966 × 7 %) = 0 + 714 + 2 413 + 2 728 = 5 855 €
À comparer aux droits de mutation français (environ 5,8 % du prix dans l'ancien), l'IMT reste globalement compétitif, surtout pour les biens en dessous de 300 000 €. Pour compléter votre analyse budgétaire, consultez notre article sur le financement d'une maison au Portugal après 60 ans.
⚠️ Attention
L'IMT doit être réglé avant la signature de l'acte de vente (escritura). Sans preuve de paiement, le notaire ne peut pas procéder à la signature. Prévoyez ce montant dans votre budget d'acquisition dès le début de votre recherche immobilière.
Le Imposto de Selo : le droit de timbre
Un impôt souvent oublié dans les calculs
Le Imposto de Selo (droit de timbre) s'applique lui aussi à l'achat d'un bien immobilier. Son taux est fixé à 0,8 % de la valeur du bien (ou de la VPT, si plus élevée). Il s'ajoute donc à l'IMT et est payé simultanément, avant la signature de l'acte.
Pour reprendre l'exemple précédent (appartement à 220 000 €) :
- Imposto de Selo = 220 000 × 0,8 % = 1 760 €
Au total, les droits à l'acquisition pour ce bien s'élèvent donc à 5 855 € (IMT) + 1 760 € (Selo) = 7 615 €, soit environ 3,5 % du prix d'achat. Ce ratio est très inférieur aux 8-9 % habituels en France pour un bien dans l'ancien.
Les taxes et redevances municipales pour les locataires
Ce que paye un retraité locataire
Si vous choisissez de louer plutôt qu'acheter — une option valide et souvent recommandée pour tester une région, comme nous l'expliquons dans notre article louer ou acheter au Portugal après 60 ans — les impôts locaux vous concernent beaucoup moins directement.
En tant que locataire, vous ne payez ni IMI, ni AIMI, ni IMT. Ces taxes restent à la charge du propriétaire. Cependant, certaines charges locales peuvent vous incomber selon le contrat de location :
- Taxe de gestion des déchets (taxa de resíduos sólidos urbanos) : perçue par la municipalité, souvent intégrée à la facture d'eau. Montant variable, généralement entre 50 € et 150 € par an.
- Charges de copropriété (condomínio) : non strictement une taxe locale, mais souvent présentée ainsi. Elles peuvent inclure des contributions à des services municipaux partiellement privatisés.
La taxe de séjour : qui la paye vraiment ?
La taxa turística (taxe de séjour) s'applique aux nuitées dans des hébergements touristiques (hôtels, Airbnb, logements en location courte durée). Elle varie selon les villes :
- Lisbonne : 4 € par nuit et par personne (plafonné à 7 nuits)
- Porto : 3 € par nuit et par personne
- Cascais : 2 € par nuit et par personne
- Faro (Algarve) : 1,50 € par nuit
Cette taxe concerne uniquement les séjours temporaires. Si vous êtes résident, vous en êtes exonéré sur présentation de votre titre de séjour ou certificat de registre citoyen. Elle ne s'applique donc pas à votre vie quotidienne, mais elle est à prévoir pendant la période où vous testez le Portugal avant de vous installer définitivement.
Optimiser sa fiscalité locale au Portugal
Bien choisir sa municipalité selon le taux d'IMI
Le taux d'IMI étant décidé localement, il peut varier de façon significative d'une ville à l'autre. Voici quelques exemples de taux pratiqués en 2025-2026 (source : Autoridade Tributária) :
| Municipalité | Taux IMI logement urbain | Commentaire |
|---|---|---|
| Lisbonne | 0,30 % | Taux minimum national appliqué |
| Porto | 0,30 % | Taux minimum national appliqué |
| Cascais | 0,34 % | Légèrement au-dessus du minimum |
| Sintra | 0,40 % | Taux modéré |
| Faro | 0,36 % | Courant en Algarve |
| Coimbra | 0,38 % | Centre du pays |
| Braga | 0,35 % | Nord intérieur |
| Óbidos (Silver Coast) | 0,40 % | Zone rurale/semi-rurale |
Pour un bien à VPT de 200 000 €, la différence entre Lisbonne (0,30 %) et Sintra (0,40 %) représente 200 € d'IMI supplémentaire par an. Sur 20 ans de retraite, c'est 4 000 € d'écart. Ce n'est pas négligeable, même si ce ne doit pas être le seul critère de choix.
Anticiper la réévaluation cadastrale
La VPT de votre bien peut être réévaluée à la demande de la municipalité ou de l'AT. Cette révision peut entraîner une hausse de l'IMI si la valeur cadastrale est actualisée à la hausse. Il est possible de contester la valeur cadastrale si vous estimez qu'elle ne correspond pas à la réalité du bien, via une demande de réévaluation auprès des services fiscaux portugais.
💡 Bon à savoir
Avant tout achat, demandez systématiquement au vendeur la caderneta predial (extrait cadastral) du bien. Ce document indique la VPT actuelle, le taux d'IMI applicable et l'historique des paiements. Si l'IMI n'a pas été payée, c'est une dette qui peut suivre le bien et, dans certains cas, être récupérée auprès du nouvel acquéreur.
Ce que vous ne payez PAS au Portugal (comparé à la France)
C'est peut-être l'information la plus utile pour un retraité français : le Portugal n'a pas d'équivalent à plusieurs taxes locales françaises.
- Pas de taxe d'habitation : supprimée en France depuis 2023, elle n'a jamais existé sous cette forme au Portugal
- Pas d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) à proprement parler, seulement l'AIMI au-delà de 600 000 € de VPT
- Pas de taxe sur les ordures ménagères autonome : intégrée à la facture d'eau, avec des montants très modestes
- Pas de cotisation foncière des entreprises si vous n'exercez pas d'activité professionnelle
Pour la plupart des retraités français qui achètent un bien de valeur moyenne (150 000 à 300 000 €) pour en faire leur résidence principale, la charge fiscale locale totale au Portugal sera donc nettement inférieure à ce qu'ils payaient en France.
Questions fréquentes
Qui paye l'IMI si je suis locataire au Portugal ?
L'IMI est toujours à la charge du propriétaire du bien, qu'il soit résident ou non au Portugal. En tant que locataire, vous n'avez aucune obligation de payer l'IMI, même si certains propriétaires peu scrupuleux tentent parfois de la refacturer via les charges. Vérifiez votre contrat de location pour vous assurer que l'IMI n'y figure pas comme charge locative, ce qui serait contraire à la loi portugaise.
L'IMI est-elle déductible de l'IRS portugais ?
Oui, partiellement. Pour la résidence principale, l'IMI payée peut être déduite de votre IRS (impôt sur le revenu portugais) dans la limite de 502 € par an (plafond 2026). Cette déduction s'applique dans la catégorie des dépenses générales et familiales. Elle ne s'applique pas aux résidences secondaires ni aux biens locatifs (qui ont leurs propres règles de déduction).
Comment savoir quelle est la VPT de mon bien avant d'acheter ?
La VPT figure sur la caderneta predial du bien, que le vendeur est tenu de vous fournir ou que vous pouvez consulter via le portail des finances portugaises (portaldasfinancas.gov.pt) si vous disposez déjà d'un NIF et d'un accès au portail. Cette valeur est publique et consultable. En l'absence d'accès, votre notaire ou avocat peut l'obtenir pour vous avant la signature du compromis de vente.
Si j'achète avec mon conjoint, l'AIMI est-elle calculée sur le total ou par personne ?
Pour les couples mariés ou en union de fait (união de facto) reconnus au Portugal, chaque membre du couple bénéficie de son propre seuil d'exonération de 600 000 €. Le patrimoine immobilier portugais du foyer est donc divisé par deux pour le calcul, ce qui porte le seuil effectif d'imposition à 1 200 000 € de VPT totale. Pour les biens détenus en indivision (chaque époux possède 50 % du bien), la répartition est proportionnelle à la quote-part.
L'IMT s'applique-t-il aussi si j'achète via une SCI française ?
Oui, l'IMT s'applique à toute acquisition immobilière au Portugal, quelle que soit la structure juridique de l'acquéreur (particulier, société, SCI). Si la SCI est française et considérée comme une entité non résidente, des règles spécifiques peuvent s'appliquer — notamment le taux d'IMI majoré de 7,5 % pour les entités offshore dans certaines configurations. Il est vivement conseillé de consulter un juriste spécialisé avant de structurer un achat via une SCI au Portugal.
Y a-t-il des aides municipales pour les retraités à faibles revenus propriétaires de leur logement ?
Plusieurs municipalités portugaises proposent des réductions ou abattements d'IMI pour les résidents à faibles revenus, notamment les retraités. Ces dispositifs sont votés localement et ne sont pas harmonisés au niveau national. Renseignez-vous directement auprès de la câmara municipal de votre ville de résidence, ou consultez un comptable local (contabilista certificado) qui connaît les spécificités fiscales de votre commune.
Dois-je payer l'IMI si mon bien est inoccupé et que je ne suis pas encore résident ?
Oui. L'IMI est due dès lors que vous êtes propriétaire d'un bien situé au Portugal, quelle que soit votre résidence fiscale et quelle que soit l'utilisation du bien. Un bien inoccupé reste soumis à l'IMI. À noter : certaines municipalités appliquent une majoration d'IMI sur les logements durablement vacants (logements vides depuis plus de 2 ans) pour lutter contre la spéculation immobilière, allant jusqu'à une multiplication par 6 du taux normal dans certains cas.
Conclusion
La fiscalité locale au Portugal est, dans l'ensemble, bien plus légère qu'en France pour un retraité propriétaire de sa résidence principale. L'IMI reste modérée (0,30 à 0,45 % de la valeur cadastrale), les droits d'acquisition (IMT + Imposto de Selo) sont compétitifs, et les seuils d'exonération de l'AIMI protègent la grande majorité des acquéreurs.
L'enjeu est surtout de bien comprendre les mécanismes avant d'acheter : valeur cadastrale, déclaration de résidence principale, délais de paiement. Une erreur administrative peut vous priver d'une exonération ou générer une pénalité.
Pour aller plus loin dans la préparation fiscale de votre installation, consultez notre guide complet sur la fiscalité des retraités au Portugal en 2026. Et pour une vision globale de votre projet, notre guide complet retraite Portugal 2026 vous accompagne étape par étape.